Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şartlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart, sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmeyen borçlunun ödemeyi önceden kabul etmiş olduğu edim borcudur. Kural olarak edimin zamanında yerine getirilmemesi halinde cezai şartın kararlaştırıldığı sözleşme ilişkilerinde, müteahhidin kendi kusurundan kaynaklanmayan nedenlerle(mücbir sebep hallerinde) inşaatı zamanında tamamlayamaması halinde cezai şart ödemesi gibi bir durum söz konusu olmamaktadır. Ancak taraflar sözleşme özgürlüğünün sınırları dahilinde, müteahhidin kendi kusurundan kaynaklanmayan sebeplerle edimini yerine getirmekte gecikmesi halinde de cezai şart ödeyeceği noktasında anlaşabilirler.

Cezai şart hükmü sayesinde edim borçlusu, edimini yerine getirmek noktasında teşvik edilmekte ve olası bir edim yükümlülüğü ihlali halinde alacaklı da yaşadığı zararı ispat etmek durumunda kalmadan bu zararı telafi edebilme imkanına sahip olabilmektedir. Ancak kimi zaman arsa sahiplerinin gecikmeden doğan zararı cezai şarttan daha fazla olabilmektedir. Bu halde arsa sahibi cezai şartı aşan miktar için talepte bulunacak olması halinde müteahhitin kusurunu da ispatlamakla mükellef olacaktır.

Müteahhidin edimi ifada gecikmesi halinde arsa sahibinin itiraz kaydı olmaksızın ifayı kabul etmesi, sözleşmede aksi yönde bir hüküm bulunmadıkça arsa sahibinin cezai şart talep etme hakkını da ortadan kaldırır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshedilmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi, yalnızca tarafların fesih konusundaki iradelerinin uyuşması yani anlaşma yoluyla ya da taraflardan biri tarafından açılacak olan fesih davasında mahkeme tarafından haklı sebeplerin varlığı halinde feshe karar verilmesi hallerinde söz konusu olabilmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshiyle birlikte, feshin ileriye veya geriye dönük etkileri de dikkate alınmalıdır. Eğer sözleşme tarafların feshe ilişkin olarak anlaşmaları suretiyle feshedilmişse, taraflar feshin sonuçlarına ilişkin olarak da saptamalarda bulunmalıdırlar. Ancak taraflar feshe ve/veya feshin sonuçlarına dair anlaşma sağlayamamışlarsa, taraflardan biri haklı sebepleri öne sürerek mahkemeden fesih kararı vermesini talep edebilir. Bu halde feshin sonuçlarının ileriye mi yoksa geriye mi dönük olarak etki edeceğinin tespiti, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yapılır. Bu konuya ilişkin olarak verilmiş emsal kararlara göre inşaatın tamamlanma oranı sözleşme, onaylı proje, keşif ve bilirkişi delilleri de incelenerek yapılır ve inşaat %90 veya üzeri oranda tamamlanmışsa feshin sonuçları ileriye dönük olacak şekilde hüküm kurulur; ancak tamamlanma oranı %90’ın altında tespit edilmişse, geriye dönük fesih yapılır ve sözleşmeden dönme ile sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca taraflar karşılıklı olarak ifa edilmiş olan edimlerini iade ederler.

https://www.delilavukatlik.com/post/arsa-payi-karsiligi-insaat kaynağından alındı.